よくあるご相談 FAQ
FAQ境界線をはっきりさせたい
Q 隣接地との境界線に沿ってブロック塀を設置したいが、境界線がよく分かりません。どうすれば良いでしょうか。
A 境界標（杭）が現地に設置されているケースもありますが、不明の場合は境界線（法律上は筆界と言います）は、分からないと思います。境界標（杭）が存在しても、本当に筆界かどうかが不明の場合も同様です。筆界に関する資料や情報は、多くの場合、法務局や市町村役場で調査することができます。そこで容易に確認できる場合は良いのですが、はっきりした資料が存在せず容易に確認できる資料がない場合、もしくは、資料が存在しても専門家でないと判断できないような資料の場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。資料の調査、現地測量、隣接地所有者との立会確認等により筆界を確認することになります。
Q 地籍調査が実施されるという事から、土地の境界立会を求められました。忙しいので、無視しておいても良いのでしょうか。境界立会を拒否した場合には、問題があるのでしょうか。
A 地籍調査とは、主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査です。多くが公的機関の実施する事業で、この調査測量した成果が法務局に送付され、登記簿を修正し地図が作成される非常に重要な事業です。境界立会を拒否された場合は、境界確認ができないため隣接する土地との筆界未定地という扱いになり、自己の所有地が何処にあるのか分からない事になります。土地の形が分からない、面積が不明、位置が不明という事から、金融機関からの融資が受けられない、土地売買の契約ができない、建物建築範囲が定まらない、分筆登記ができない等の支障が考えられます。境界立会の案内が届いた場合は、無視することなく実施主体に連絡し、ご相談ください。
Q 法務局で登記簿と地図を調べたら、自分の土地が筆界未定地になっていました。筆界未定を解消するには、どうしたらよいでしょうか。
A 筆界未定地を解消するためには、筆界未定となっている土地の境界確定（筆界確定）と地図訂正と地積更正登記を行う必要があります。具体的には、筆界未定地すべての土地所有者（もしくは相続人）の境界立会、全土地の測量を行ったうえで地図訂正と地積更正登記を法務局に申請することになります。自己の土地のみを特定すれば良いと言うものではなく、筆界未定地全てを特定することが原則となっています。つまり、筆界未定地の所有者全員の協力がなければ解消できないとも言えます。非常に困難を要する場合もありますので、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。
土地を分筆したい
Q 土地を分筆する場合はどのような流れになりますか？
A 法務局や役所等での資料調査、現地測量を行い土地の現況を確認します。その後、隣接地所有者との境界や、道路・水路などの官有地との境界を確認し、土地周囲全ての境界を確定させます。その上で、どのように土地を分けるか示した地積測量図を作成し、法務局に土地分筆登記を申請します。
Q 過去に測量したときの図面があります。それを使って分筆を簡略化できませんか？
A その図面がどういったものであるのかを確認する必要があります。法務局に備え付けられている地積測量図であれば、その図面が作成された時代背景により図面に記載された情報をそのまま現代に適用できるかどうかの判断しなければなりません。また、現在は公共基準点といわれる公共のデータを保持した基準点を用いた測量が法律により義務付けられています。そのため、それ以前に測量した図面は、もう一度測量を行うことになります。
Q 所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？
A すべての敷地ではなく「土地の一部だけほしい」場合は、まず土地の「分筆登記」が必要です。
「分筆登記」をするには、資料の収集・調査・分析、隣接する土地との境界線を確定するための境界立会、測量、図面の作成、法務局への申請手続きが必要となります。 専門的な知識が必要であるためお近くの土地家屋調査士にご相談ください。
Q 隣接する所有地を1つにまとめたいのですが、どうしたらいいですか？
A 複数の土地を1つの土地にすることを「合筆」（ごうひつ）または（がっぴつ）と言います。
「合筆登記」をするためには条件があり、所有者が同じ、地目が同じなど制限があります。詳しくはお近くの土地家屋調査士にご相談ください。
土地の利用状況を変更した
Q 農地から宅地へ地目を変えたい場合は、どのような流れになりますか？
A この場合には、はじめに農地転用の許可を受けるか届出をしなければなりません。その手続きをせずに地目を変更してしまうと、場合によっては農地への原状回復を求められることになりますのでご注意ください。問題がなければ法務局に地目変更登記申請を行います。
また、地目変更登記申請時、現況が農地から宅地に変更されたとする原因日付の判断には土地家屋調査士の専門的な知識が必要となります。
Q 建物を取り壊し、駐車場に変更したときはどうなりますか？
A この場合、土地の利用状況（地目）が「宅地」から「雑種地」に変わります。不動産登記法上、変更のあった日から１か月以内に地目変更登記を申請する必要があります。
建物を新築・増築・取り壊した
Q 建物を新築した場合どのような手続きが必要でしょうか？
A 新築建物の「表題登記」が必要です。建物がどこに建っているか（所在、地番 A市B町100番地など）どのような建物か（構造 木造、鉄骨造など）（階数 平家建、2階建など）（屋根の種類 かわらぶき、スレートぶきなど）どのように利用されるか（種類 居宅、店舗など）どれぐらいの広さか（床面積 100㎡など）を調査し、図面を作成して法務局に申請します。「表題登記」をすることにより、どこのどの建物は誰の所有であるかを第三者に主張することが出来ます。
Q 登記のある建物を増築（または一部取壊し）した場合、どのような手続きが必要でしょうか？
A 建物の「表題部変更登記」が必要です。建物を増築または一部取壊しをしますと、現在登記記録に記載されている内容と食い違いが出来てしまいますので、どこにどのような変更があったのかを調査し、図面を作り直して、法務局に申請します。増築の場合、変更登記をすることにより、増築部分の所有権を第三者に主張することが出来ます。
Q 登記のある建物の隣に「物置」を建てた場合、どのような手続きが必要でしょうか？
A 「表題登記」または「表題部変更登記」が必要です。どこにどのような「物置」が建てられたか（所在地番、構造、床面積）を調査し、物置を独立した用途で利用される場合は新たな建物として「表題登記」、登記のある建物の補助的用途で利用される場合は、登記のある建物の「付属建物」として「表題部変更登記」を申請します。登記をすることにより、この物置が誰の所有であるかを第三者に主張することが出来ます。
Q 登記のある建物を取り壊した場合、どのような手続きが必要でしょうか？
A 「建物滅失登記」をして登記記録を閉鎖しなければなりません。滅失登記をしないでいると、いつまでも固定資産税がかかってきたり、建物敷地を売却した場合、後々買主の方に御迷惑が掛かります。